Bouwrecht
- Geschillen met aannemer
- Meerwerken (grootste aantal)
- Geschillen architect
- Contracten
- Verborgen gebreken / Garantie
- Geschillen met opleveringen
- Onderaanneming
- Aannemer aansprakelijkheid
- Tienjarige aansprakelijkheid
- Appartementsrecht
- Mede eigendom
- Aankoop verkoopbelofte
- Aannemingsovereenkomst
- Rechtstreekse vordering
Bouwrecht
Bannister advocaten is specialist in het bouw- en aannemingsrecht. Het bouwrechtteam van Bannister begeleidt u graag van a tot z bij bouwgeschillen: van onderhandeling, bemiddeling, tot het opstellen en het nakijken van contracten, tot het verdedigingen van uw belangen bij een procedure voor de rechtbank (of u nu zelf wilt dagvaarden, dan wel gedagvaard bent) en/of bijstand bij een expertise met een gerechtsdeskundige.
Bouwrechtadvocaat Mr. Eveline Van Laere (advocaat sinds anno 2010) en haar team staan u graag bij.
Kom in contact
Bouwen / of verbouwen is niet enkel een prachtig bouwwerk afleveren. Bouwprofessionals moeten vandaag de dag hun weg trachten te vinden in een wirwar van regelgeving. Aannemers worden in een competitieve markt vaak onder druk gezet om scherpe prijzen te hanteren, zodat tijdige betaling van hun facturen ook cruciaal is. De bouwheer betaalt anderzijds vaak veel geld voor diens droomhuis en wenst dan ook dat die gerealiseerd wordt overeenkomstig de afspraken. De bouwheer heeft vaak weinig begrip voor onderaannemers die niet komen opdagen of materialen die niet tijdig worden geleverd. De bouwheer verwacht ook (en niet onterecht) dat alles wordt uitgevoerd volgens de regels van de kunst. Voor fouten is geen marge.
De wensen van die twee vallen vaak moeilijk te verzoenen. Gemoederen laaien vaak hoog op, waarna de ene partij de andere voor de rechtbank daagt, zij het in betaling van de facturen, dan wel in het herstellen van (verborgen) gebreken. Hoewel naar de rechtbank trekken zeker niet altijd de beste oplossing is, is het soms onvermijdelijk. Sommige partijen zijn hardleers. De gevolgen van die actie zijn evenwel vaak onwenselijk. Een lange gerechtsprocedure, een dure gerechtsdeskundige en een werf die stil ligt.
Het is daarom relevant om met de specialisten van Bannister te bespreken wat de beste next step is. Elke situatie is anders en elke situatie en moet dan ook anders worden aangepakt. De specialisten van Bannister staan u hier graag in bij.
Ook de architect wordt vaak geviseerd (al dan niet terecht) door de bouwheer of de aannemer. Had de architect een bouwfout kunnen opmerken of niet? Heeft de architect wel correct gebudgetteerd? Hoe ver reikte de opdracht van de architect?
Ook in het bouwrecht werkt Bannister ook graag proactief. Wij bekijken graag samen met u hoe geschillen zo veel mogelijk vermeden kunnen worden (bijvoorbeeld door duidelijke contracten of algemene voorwaarden op te stellen, duidelijk te bepalen wie wat zal doen op de werf, door te bemiddelen of door een partij-expert aan te stellen).
We weten wat er zoal mis kan lopen op de werf.
- De laatste schijf van de slotfactuur blijft onbetaald?
- De meerwerken worden betwist?
- De (onder-)aannemer doet zijn werk niet naar behoren?
- Het werk wordt niet tijdig opgeleverd?
- Partijen wensen niet langer samen te werken?
- De eindafrekening is vele malen hoger dan verwacht?
Met +/- 15 jaar ervaring in de verschillende aspecten van het bouwrecht én het ondernemingsrecht maakt Bannister het verschil. Wij zijn geen vakidioten maar denken als echte ondernemers met u mee, zoeken naar een kostenefficiënte oplossing en samen zorgen we er voor – voor zover dat nodig is – dat u naar de toekomst toe beter gewapend bent (door bijvoorbeeld het nakijken of (licht) aanpassen van uw contracten, te werken met algemene voorwaarden, uw bestaande manier van werken onder de loep te nemen, en u ad hoc bij te staan met snel en praktisch (per mail of zelfs telefonisch) advies over hoe u moet reageren op protestbrieven, of u dat contract al dan niet kan afsluiten, wat u moet sturen als er meerwerken gevraagd worden, edm).
Bovendien kennen we de beide kanten van het verhaal: we hebben opgetreden voor enerzijds bouwpromotoren, aannemers en architecten, maar anderzijds ook voor bouwheren en VME’s. We kennen de gevoeligheden en de pijnpunten van beide partijen: hetgeen een echte gamechanger is bij onderhandelingen en procedures. Bannister is not your average lawfirm; we denken out of the box, ook in bouwgeschillen.
In het bouwrecht spelen ook heel wat belangrijke termijnen die in het oog moeten worden gehouden. Zo kan de aannemer slechts tot maximaal 10 jaar na de oplevering van een gebouw worden aangesproken voor ernstige stabiliteitsbedreigende gebreken (ook wel gekend als de tienjarige aansprakelijkheid). Daarenboven schrijft artikel 1648 van het Oud Burgerlijk bijvoorbeeld voor dat de er gedagvaard moet worden binnen een korte termijn na ontdekking van de gebreken. In de aannemingsovereenkomst of in de authentieke akte worden ook vaak termijnen opgenomen binnen dewelke klachten gemeld moeten worden opdat er eens schadevergoeding voor gevorderd kan worden.
Het team bouwrecht van Bannister Advocaten behandelt zaken in verschillende aspecten van het bouwrecht en dit voor alle soorten rechtbanken en beroepsordes: het vredegerecht, de rechtbank van eerste aanleg, de ondernemingsrechten, de hoven van beroep, de orde van architecten of het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars.
Wij staan cliënten dagelijks bij in de volgende soort discussies of geschillen:
- verborgen gebreken bij koop of aanneming;
- schade aan het gebouw ingevolge brand- en/of waterinfiltraties;
- de tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten;
- de (correcte) toepassing van de Wet Breyne
- de aansprakelijkheid van de syndicus, de notaris, de architecten en/of de aannemer
- de onrechtmatige of foutieve verbreking van compromis of contracten
- onbetaalde facturen, beslag op onroerende goederen en uitwinning van hypotheken
- discussies over meerwerken
- rechtstreekse vorderingen ten aanzien van de onderaannemer
- fouten door onderaannemers
- gemene muur en ladderrecht
- erfdienstbaarheden: recht van doorgang
U koopt of verkoopt een nieuwe woning. Enkele maanden nadat de woning werd verkocht worden er gebreken ontdekt. Wat nu? Kan de koper de herstelkosten verhalen op de verkoper?
Vaak gaat het om een vochtproblematiek dewelke na een aantal maanden de kop opsteekt. Maar het kan ook gaan over houtworm, problemen met het dak, slechte loodgieterij, edm. Opdat de kosten voor herstel verhaald kunnen worden zal de koper moeten bewijzen dat de verkoper de problematiek kende en dus (bewust) verzwegen heeft, of sterker nog weggemoffeld heeft. In de authentieke akte staat vaak ingeschreven dat de woning wordt verkocht in de staat waarin ze zich bevindt, met alle zichtbare en verborgen gebreken, behalve diegene die de verkoper heeft gekend én verzwegen heeft. Het is geenszins evident om dat zware bewijs te leveren en bovendien zal de verkoper lang niet altijd aangesproken kunnen worden.
Is de verkoper een professional in de bouwwereld dan liggen de zaken anders. De wetgever meent immers dat van een professionele verkoper verwacht mag worden dat die zulke gebreken kende, zodat die laatste zijn aansprakelijkheid daarvoor niet kan ontlopen.
Bannister staat verkopers en koper die met zulke situatie geconfronteerd worden graag bij.
Hoe gaan wij te werk?
Veelgestelde vragen
Als de bouwheer wijzigingen aanbrengt die de planning of kosten beïnvloeden, is het belangrijk om deze wijziging schriftelijk vast te leggen. Het contract moet voorzien in een procedure voor wijzigingsaanvragen, waarbij de bouwheer schriftelijk akkoord gaat met de wijziging en de daarmee gepaard gaande aanpassingen in de prijs en de oplevertermijn. Het is belangrijk om een meerwerkvergoeding voor dergelijke wijzigingen af te spreken, evenals eventuele vertragingen die daardoor kunnen ontstaan. Zorg ervoor dat deze wijzigingen goed gedocumenteerd zijn om toekomstige geschillen te vermijden.
Ja, de aannemer blijft verantwoordelijk voor de uitvoering van het werk, ook als een onderaannemer te laat komt. Dit kan leiden tot vertragingen en extra kosten, maar de aannemer moet de vertraging alsnog oplossen en de afgesproken termijn respecteren. Duidelijke afspraken met de onderaannemer, inclusief mogelijke sanctiemechanismen, zijn daarom essentieel om dit risico te beheersen.
